Kupowanie nieruchomości w Hiszpanii jest marzeniem wielu międzynarodowych nabywców, a dla większości to marzenie obejmuje finansowanie części zakupu za pomocą hipoteki.
Hiszpania oferuje dostępne opcje hipoteczne dla cudzoziemców i nabywców niebędących rezydentami, choć proces nieco różni się od tego, czego moglibyście się spodziewać w domu.

Ten przewodnik od Bostello.com wyjaśnia, jak działają hiszpańskie hipoteki, kto się kwalifikuje, jakich stawek można się spodziewać oraz jak zdobyć najlepszą umowę przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Jak działają hiszpańskie hipoteki

Hiszpańskie hipoteki, znane jako hipoteki, działają w ramach lokalnych przepisów bankowych, które sprzyjają długoterminowej spłacie oraz stałym lub zmiennym opcjom oprocentowania.
Dla cudzoziemców, większość głównych hiszpańskich banków – takich jak Santander, CaixaBank, Sabadell i BBVA – oferuje dedykowane produkty hipoteczne dla nie-rezydentów.

Typowa struktura hipoteki

• Okres kredytowania: do 20–25 lat (rezydenci mogą uzyskać do 30 lat).

• Wymóg wkładu własnego: 30–40% dla nie-rezydentów.

• LTV (loan-to-value): zazwyczaj 60–70%.

• Waluta: zazwyczaj w euro.

Cudzoziemcy mogą wybierać spośród:

• Hipotek o stałej stopie, oferujących długoterminową stabilność.

• Hipotek o zmiennej stopie, często powiązanych z wskaźnikiem Euribor.

• Hipotek mieszanych, łączących oba typy.

Dowiedz się więcej o kupnie nieruchomości w Hiszpanii , aby poznać pełny proces zakupu.

Kto może ubiegać się o hipotekę w Hiszpanii

Hiszpania pozwala zarówno rezydentom, jak i nie-rezydentom ubiegać się o finansowanie nieruchomości, choć warunki się różnią.

Kwalifikowani wnioskodawcy to:

• Obywatele UE i EOG.

• Obywatele Wielkiej Brytanii.

• Obywatele spoza UE z stabilnym dochodem i historią kredytową.

Kluczowe kryteria zatwierdzenia

Banki oceniają Twój dochód, stabilność zatrudnienia i profil kredytowy. Większość pożyczkodawców wymaga:

• Wskaźnik zadłużenia do dochodu poniżej 35%.

• Minimalny roczny dochód wynoszący 30 000–40 000 € (w zależności od kwoty pożyczki).

• Stabilny zapis zatrudnienia lub samozatrudnienia przez 2+ lata.

Będziesz także musiał zdobyć numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) – hiszpański numer identyfikacyjny dla cudzoziemców przed złożeniem wniosku.

Zobacz wszystkie wymogi prawne dla nabywców nieruchomości zanim rozpoczniesz.

Rodzaje hipotek i stawki procentowe w Hiszpanii

Stawki procentowe w Hiszpanii są wpływane przez Euribor (Euro Interbank Offered Rate).

Na początku 2025 roku średnie stawki wynoszą:

• Stała stopa: 3.8%-4.2%

• Zmienna stopa: Euribor + 1.0%–1.5% (około 4.0–4.5%)

Niektóre banki oferują zielone lub energooszczędne hipoteki z nieco niższymi stawkami, jeśli Twoja nieruchomość spełnia normy zrównoważonego rozwoju.

Przejrzyj powiązane koszty w naszym przewodniku dotyczącym podatków od nieruchomości w Hiszpanii

📊 Wskazówka: Użyj internetowych kalkulatorów hipotecznych na stronie Habeno

Koszty i opłaty przy uzyskaniu hiszpańskiej hipoteki

Oprócz ceny nieruchomości, przy zaciąganiu hipoteki w Hiszpanii obowiązują dodatkowe koszty.

Banki zazwyczaj obsługują podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) i formalną rejestrację po reformie hiszpańskiego Prawa Hipotecznego (2019), które uczyniły proces bardziej przejrzystym i sprawiedliwym dla nabywców.

Aby poznać całkowite koszty zakupu, zobacz proces zakupu krok po kroku

Dokumenty wymagane i proces zatwierdzania

Ubieganie się o hipotekę w Hiszpanii jako cudzoziemiec wymaga jasnej dokumentacji w celu potwierdzenia tożsamości, dochodów i źródła funduszy.

Typowo wymagane dokumenty:

• Paszport i certyfikat NIE.

• Ostatnie zeznania podatkowe (ostatnie 2 lata).

• Odpisy płac lub dowód dochodów z samozatrudnienia.

• Ostatnie wyciągi bankowe (ostatnie 3-6 miesięcy).

• Dowód posiadanych aktywów lub oszczędności.

• Umowa rezerwacji lub umowa zakupu nieruchomości.

Harmonogram procesu aplikacji

1. Wstępna akceptacja: Złożenie dokumentów do wstępnej analizy (2-3 tygodnie).
2. Wycena nieruchomości: Zamawiana przez bank (1 tydzień).
3. Ostateczna akceptacja: Po zakończeniu wyceny i analizy ryzyka (1–2 tygodnie).
4. Podpisanie: Akt pożyczki jest podpisywany przed notariuszem, zazwyczaj wraz z aktem notarialnym nieruchomości.

Aby uzyskać głębszy przegląd prawny, zobacz wymogi prawne dla zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Jak zwiększyć szanse na zatwierdzenie

Hiszpańskie banki są konserwatywne, szczególnie w przypadku nie-rezydentów. Zwiększ swoje szanse na zatwierdzenie, wykonując następujące kroki:

• Utrzymuj niskie istniejące kredyty lub zadłużenie na kartach kredytowych.

• Utrzymuj stały dochód w dłuższym okresie.

• Dostarcz pełną dokumentację w wersji hiszpańskiej lub tłumaczeniach angielskich.

• Złóż wyższy wkład własny (powyżej 40%).

• Złóż wniosek wspólnie z współpożyczkobiorcą (małżonkiem lub partnerem).

Może również pomóc współpraca z brokerem hipotecznym, specjalizującym się w nabywcach z zagranicy, ponieważ mogą negocjować lepsze stawki i załatwiać formalności bezpośrednio z bankami.

Potrzebujesz pomocy? Porozmawiaj z doradcą hipotecznym za pośrednictwem zaufanych partnerów Bostello.

Hipoteki a Złota Wiza

Czy można użyć hipoteki do uzyskania Złotej Wizy w Hiszpanii?
Tak, ale tylko kwota niefinansowana liczy się w ramach inwestycji na poziomie 500 000 €.

Na przykład:
Jeśli kupujesz nieruchomość wartą 800 000 €, a finansujesz 300 000 €, tylko 500 000 € własności liczy się do twojej kwalifikacji do Złotej Wizy.

Wielu inwestorów łączy oba podejścia – używając częściowego finansowania, aby zwiększyć wartość nieruchomości lub zdywersyfikować swoje portfolio.

Przeczytaj nasz pełen przewodnik po Złotej Wizie w Hiszpanii , aby uzyskać szczegóły.

FAQ – Hiszpańskie hipoteki dla cudzoziemców

Czy cudzoziemcy mogą uzyskać hipotekę w Hiszpanii?

Tak. Zarówno obywatele UE, jak i spoza UE mogą ubiegać się o finansowanie nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem banków krajowych lub międzynarodowych.

Jakiego wkładu potrzebuję?

Większość nie-rezydentów musi wnieść 30–40% zaliczki.

Jakie są aktualne stawki hipoteczne w Hiszpanii (2025)?

Hipoteki o stałej stopie mają średnią około 3.8–4.2%, podczas gdy stawki zmienne są uzależnione od Euribor +1–1.5%.

Jak długo trwa zatwierdzenie hipoteki?

Zazwyczaj 4–6 tygodni, w zależności od banku i dokumentacji.

Czy mogę użyć hipoteki do zakupu nieruchomości na Złotą Wizę?

Tak, ale kwota niefinansowana musi wynosić co najmniej 500 000 €.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Paszport, NIE, dowód dochodów, wyciągi bankowe i umowa o rezerwacji nieruchomości.