Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z kilkoma podatkami, które każdy kupujący, rezydent lub nierezydent powinien zrozumieć. Rodzaj i wysokość podatku zależy od tego, czy kupujesz nową nieruchomość czy nieruchomość z rynku wtórnego, od twojego regionu, oraz od tego, czy planujesz mieszkać w Hiszpanii na stałe, czy traktujesz to jako drugi dom.

W tym przewodniku Bostello.com wyjaśnia wszystkie podatki związane z nieruchomościami, które napotkasz – od jednorazowych podatków przy zakupie po bieżące roczne zobowiązania, abyś mógł pewnie zaplanować swój budżet przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji związanych z nieruchomością, podatkami czy inwestycjami, powinieneś zasięgnąć porad dostosowanych do twoich potrzeb bezpośrednio od wykwalifikowanych doradców ABACO.

Zrozumienie podatków od nieruchomości w Hiszpanii

System podatkowy Hiszpanii łączy regulacje krajowe i regionalne, co oznacza, że stawki różnią się w zależności od społeczności takich jak Andaluzja, Walencja, Madryt i Baleary. Każdy kupujący powinien sprawdzić stawkę regionalną w obszarze, w którym dokonuje zakupu – coś, co może potwierdzić twój lokalny prawnik lub agent.

Istnieją dwie główne kategorie podatkowe do rozważenia:

• Jednorazowe podatki przy zakupie – płatne w momencie zakupu nieruchomości (np. ITP lub VAT + podatek od czynności cywilnoprawnych).

• Bieżące podatki od nieruchomości – płatne corocznie, takie jak IBI (lokalny podatek od nieruchomości) lub podatek od dochodów nierezydentów.

Jeśli zastanawiasz się, gdzie kupić, możesz porównać typowe stawki według regionów w naszym przewodniku po regionach Hiszpanii

Jednorazowe podatki przy zakupie nieruchomości

Gdy kupujesz nieruchomość w Hiszpanii, zapłacisz różne podatki w zależności od tego, czy to nieruchomość z rynku wtórnego, czy nowa nieruchomość.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

To jest podatek od przeniesienia, który jest stosowany do nieruchomości z rynku wtórnego – domów, które były wcześniej w właścicielu.
Stawki wahają się od 6% do 10% w zależności od regionu.

• Andaluzja: stawka ryczałtowa 7%

• Region Walencji: 10%

• Baleary: 8–11% (progresywna w zależności od ceny)

Na przykład, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 250 000 € w Alicante (region Walencji), zapłacisz 25 000 € jako ITP.

VAT (IVA) i podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD)

Dla nowych nieruchomości kupowanych bezpośrednio od dewelopera, płacisz VAT (IVA) zamiast ITP.

• VAT wynosi stałe 10% dla nieruchomości mieszkalnych.

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (Actos Jurídicos Documentados, AJD) wynosi 1–1,5%, w zależności od regionu.

Tak więc, nowa nieruchomość warta 300 000 € spowoduje 30 000 € VAT + 3 000–4 500 € AJD.

Te opłaty są płatne notariuszowi podczas procesu finalizacji, na temat którego możesz dowiedzieć się więcej w naszym przewodniku po krokach zakupu

Coroczne podatki od nieruchomości, które płaci każdy właściciel

Nawet po zakupie, musisz budżetować coroczne podatki. Zależy to od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem w Hiszpanii.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI to podatek lokalny od nieruchomości, pobierany corocznie przez lokalny urząd miejski.
Jest oparty na wartości katastralnej, kwocie oszacowanej przez rząd, często niższej niż wartość rynkowa.

• Typowe stawki wahają się między 0,4% a 1,1%.

• Płatne raz w roku lokalnemu samorządowi (Ayuntamiento).

• Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, IBI często można odliczyć jako koszt.

Podatek od dochodów nierezydentów

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, hiszpański rząd zakłada, że otrzymujesz "domniemany dochód" z jej posiadania.

• Dla rezydentów UE stawka wynosi 19% od domniemanej wartości wynajmu (zwykle 1,1–2% wartości katastralnej).

• Dla nierezydentów spoza UE stawka wynosi 24%.

Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, podatek obowiązuje od aktualnych przychodów z wynajmu, z możliwością odliczenia kosztów związanych z utrzymaniem, mediami i opłatami agencyjnymi.

Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio)

Niektóre regiony nadal stosują Podatek majątkowy na aktywach globalnych przekraczających określone progi (np. 700 000 €).
Jednak regiony takie jak Andaluzja i Madryt go zniósł, podczas gdy inne, jak Katalonia, nadal go stosują.

Możesz potwierdzić najnowsze progi ze swoim hiszpańskim przedstawicielem podatkowym.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli sprzedajesz swoją nieruchomość w Hiszpanii, możesz być zobowiązany do zapłacenia dwóch głównych podatków:

Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

CGT odnosi się do zysku uzyskanego ze sprzedaży (cena sprzedaży minus cena zakupu i dozwolone koszty).

• Dla rezydentów: progresywne między 19-28%.

• Dla nierezydentów: stała stawka 19% od zysku netto.

• Możesz obniżyć zysk, dodając udokumentowane wydatki, takie jak remont, notariusz czy opłaty agencyjne.

Plusvalía municipal

Podatek lokalny na wzrost wartości gruntów między zakupem a sprzedażą.
Płacony jest lokalnemu urzędowi i zależy od tego, jak długo posiadałeś nieruchomość.
Jeśli sprzedasz ze stratą, możesz często ubiegać się o zwolnienie, przedstawiając dowody urzędowi.

Porady optymalizacji podatków dla zagranicznych nabywców

Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii nie musi być skomplikowane, jeśli zaplanujesz to z wyprzedzeniem. Oto porady ekspertów, z których korzystają doświadczeni inwestorzy:

• Współpracuj z hiszpańskim przedstawicielem podatkowym, aby zajmować się złożeniami, jeśli mieszkasz za granicą.

• Przechowuj cyfrowe kopie wszystkich faktur i paragonów podatkowych - będą nieocenione podczas sprzedaży.

• Sprawdź umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a twoim krajem pochodzenia (UK, Szwecja, Niemcy itp.), aby nie płacić podatku dwa razy.

• Płac IBI i podatek od nierezydentów na czas – zaległe podatki mogą zablokować przyszłe sprzedaże nieruchomości.

• Potwierdź swoje odliczenia regionalne – niektóre obszary oferują niższe stawki dla domów energooszczędnych lub zabytkowych.

Oblicz swoje szacowane podatki za pomocą naszego interaktywnego przewodnika lub porozmawiaj bezpośrednio z lokalnym agentem, który zna swój region.

FAQ – Podatki od nieruchomości w Hiszpanii

Ile podatku płacisz przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Większość nabywców płaci od 7 do 11% łącznie w podatkach (ITP lub VAT + AJD) w zależności od regionu i rodzaju nieruchomości.

Czy płacisz ITP czy VAT przy zakupie nowego domu?

Nieruchomość z rynku wtórnego = ITP.
Nowa nieruchomość = VAT (10%) + podatek od czynności cywilnoprawnych (1–1,5%).

Co to jest IBI i jak jest obliczany?

IBI to coroczny podatek od rady lokalnej oparty na wartości katastralnej, zazwyczaj 0,4–1,1%. Otrzymasz rachunek raz do roku od swojego urzędu miejskiego.

Czy obcokrajowcy płacą coroczny podatek w Hiszpanii?

Tak. Nierezydenci muszą płacić podatek od dochodów nierezydentów (nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana).

Jak płacę podatek od nierezydentów w Hiszpanii?

Zgłasza się go za pomocą formularza 210 (Modelo 210) przez hiszpańską agencję podatkową (AEAT), zazwyczaj do 31 grudnia każdego roku.