Der Kauf von Immobilien in Spanien ist für viele internationale Käufer ein Traum, und für die meisten beinhaltet dieser Traum die Finanzierung eines Teils des Kaufs mit einer Hypothek.
Spanien bietet zugängliche Hypothekenoptionen für ausländische und nicht ansässige Käufer, obwohl der Prozess sich leicht von dem unterscheidet, was Sie zu Hause erwarten könnten.

Dieser Leitfaden von Bostello.com erklärt, wie spanische Hypotheken funktionieren, wer sich qualifiziert, welche Zinssätze Sie erwarten können und wie man das beste Angebot beim Kauf von Immobilien in Spanien sichert.

Wie spanische Hypotheken funktionieren

Spanische Hypotheken, bekannt als hipotecas, unterliegen den lokalen Bankgesetzen, die langfristige Rückzahlungen und feste oder variable Zinsoptionen begünstigen.
Für Ausländer bieten die meisten großen spanischen Banken – wie Santander, CaixaBank, Sabadell und BBVA spezielle Hypothekenprodukte für Nichtansässige an.

Typische Hypothekenstruktur

• Laufzeit: bis zu 20–25 Jahre (Einwohner können bis zu 30 Jahre erhalten).

• Eigenkapitalquote: 30–40% für Nichtansässige.

• Darlehenshöhe (LTV): in der Regel 60–70%.

• Währung: in der Regel in Euro.

Ausländische Käufer können zwischen folgenden Optionen wählen:

• Festzins-Hypotheken, die langfristige Stabilität bieten.

• Variable Zins-Hypotheken, die oft an den Euribor-Referenzsatz gebunden sind.

• Gemischte Zins-Hypotheken, die beides kombinieren.

Erfahren Sie mehr über den Kauf von Immobilien in Spanien für den gesamten Kaufprozess.

Wer kann einen Hypothek in Spanien beantragen

Spanien erlaubt sowohl Einwohnern als auch Nichtansässigen, eine Immobilienfinanzierung zu beantragen, obwohl die Bedingungen variieren.

Berechtigte Antragsteller sind:

• EU- und EWR-Bürger.

• UK-Bürger.

• Nicht-EU-Bürger mit stabilem Einkommen und Kreditgeschichte.

Wichtige Kriterien für die Genehmigung

Banken beurteilen Ihr Einkommen, die Stabilität der Beschäftigung und Ihr Kreditprofil. Die meisten Kreditgeber verlangen:

• Schulden-Einkommen-Verhältnis unter 35%.

• Mindesteinkommen von 30.000–40.000 € (je nach Darlehenshöhe).

• Konstante Arbeits- oder Selbstständigenhistorie von über 2 Jahren.

Sie müssen auch eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) – die Identifikationsnummer Spaniens für Ausländer – vor der Beantragung sichern.

Siehe alle rechtlichen Anforderungen für Immobilienkäufer , bevor Sie beginnen.

Hypothekarten und Zinssätze in Spanien

Die Zinssätze in Spanien werden von dem Euribor (Euro Interbank Offered Rate) beeinflusst.

Anfang 2025 betragen die durchschnittlichen Sätze:

• Festzins: 3,8%–4,2%

• Variabler Zinssatz: Euribor + 1,0%–1,5% (ca. 4,0–4,5%)

Einige Banken bieten grüne oder energieeffiziente Hypotheken mit leicht niedrigeren Zinssätzen an, wenn Ihre Immobilie die Nachhaltigkeitsstandards erfüllt.

Überprüfen Sie die damit verbundenen Kosten in unserem Leitfaden zu Immobiliensteuern in Spanien

📊 Tipp: Nutzen Sie Online-Hypothekenrechner bei Habeno

Kosten und Gebühren bei der Aufnahme einer spanischen Hypothek

Neben dem Immobilienpreis fallen mehrere zusätzliche Kosten an, wenn man in Spanien eine Hypothek aufnimmt.

Banken übernehmen in der Regel die Stempelsteuer (AJD) und die formelle Registrierung nach der Hypothekenrechtsreform Spaniens (2019), die den Prozess transparenter und fairer für Käufer gemacht hat.

Für die Gesamtkosten des Kaufs siehe den schrittweisen Kaufprozess

Erforderliche Dokumente und Genehmigungsprozess

Die Beantragung einer Hypothek in Spanien als Ausländer erfordert klare Dokumentation zur Bestätigung Ihrer Identität, Ihres Einkommens und Ihrer Herkunft der Mittel.

Typischerweise erforderliche Dokumente:

• Reisepass und NIE-Zertifikat.

• Aktuelle Steuererklärungen (letzte 2 Jahre).

• Lohnabrechnungen oder Nachweise über selbstständiges Einkommen.

• Aktuelle Kontoauszüge (letzte 3-6 Monate).

• Nachweise über vorhandene Vermögenswerte oder Ersparnisse.

• Reservierungsvertrag oder Kaufvertrag für die Immobilie.

Zeitplan des Antragsprozesses

1. Vorabgenehmigung: Einreichen der Dokumente für eine vorläufige Analyse (2-3 Wochen).
2. Immobilienbewertung: Von der Bank beauftragt (1 Woche).
3. Endgültige Genehmigung: Sobald die Bewertung und die Risikobewertung abgeschlossen sind (1–2 Wochen).
4. Unterzeichnung: Der Darlehensvertrag wird vor dem Notar unterschrieben, normalerweise zusammen mit dem Immobilienbesitz.

Für einen tieferen rechtlichen Überblick siehe rechtliche Anforderungen für den Immobilienkauf in Spanien

Wie Sie Ihre Genehmigungschancen erhöhen können

Spanische Banken sind konservativ, insbesondere bei Nichtansässigen. Erhöhen Sie Ihre Genehmigungschancen, indem Sie:

• Bestehende Kredite oder Kreditkartenschulden niedrig halten.

• Stabiles Einkommen über einen längeren Zeitraum aufrechterhalten.

• Vollständige Dokumentation in spanischer oder englischer Übersetzung bereitstellen.

• Eine höhere Einzahlung (über 40%) anbieten.

• Gemeinsam mit einem Mitantragsteller (Ehepartner oder Partner) beantragen.

Es kann auch hilfreich sein, mit einem Hypothekenmakler zu arbeiten, der auf ausländische Käufer spezialisiert ist, da diese bessere Preise verhandeln und die Papierarbeit direkt mit den Banken erledigen können.

Hilfe benötigt? Sprechen Sie mit einem Hypothekenberater über die vertrauenswürdigen Partner von Bostello.

Hypotheken und das Goldene Visum

Kann man eine Hypothek nutzen, um ein Golden Visa in Spanien zu erhalten?
Ja, aber nur der unfinanzierte Betrag zählt zum Investitionsschwellenwert von 500.000 €.

Beispielsweise:
Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 800.000 € kaufen und 300.000 € finanzieren, zählt nur das Eigenkapital von 500.000 € für Ihre Golden Visa-Berechtigung.

Viele Investoren kombinieren beides – teilweise Finanzierung, um den Immobilienwert zu erhöhen oder ihr Portfolio zu diversifizieren.

Lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zum Goldenen Visum in Spanien für Details.

FAQ – Spanische Hypotheken für Ausländer

Können Ausländer eine Hypothek in Spanien erhalten?

Ja. Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können in Spanien über lokale oder internationale Banken eine Immobilienfinanzierung beantragen.

Welche Anzahlung benötige ich?

Die meisten Nichtansässigen müssen eine Anzahlung von 30–40% leisten.

Wie hoch sind die aktuellen Hypothekenzinsen in Spanien (2025)?

Festzinsdarlehen liegen typischerweise bei 3,8–4,2%, während variable Sätze Euribor +1–1,5% folgen.

Wie lange dauert die Genehmigung einer Hypothek?

Typischerweise 4–6 Wochen, je nach Bank und Dokumentation.

Kann ich eine Hypothek für eine Golden Visa-Immobilie nutzen?

Ja, aber der unfinanzierte Betrag muss mindestens 500.000 € betragen.

Welche Dokumente benötige ich?

Reisepass, NIE, Einkommensnachweis, Kontoauszüge und Reservierungsvertrag für die Immobilie.