Comprar propiedad en España es un sueño para muchos compradores internacionales, y para la mayoría, ese sueño incluye financiar parte de la compra con una hipoteca.
España ofrece opciones de hipoteca accesibles a compradores extranjeros y no residentes, aunque el proceso difiere ligeramente de lo que podrías esperar en casa.

Esta guía de Bostello.com explica cómo funcionan las hipotecas españolas, quién califica, qué tasas puedes esperar y cómo asegurar el mejor trato al comprar propiedad en España.

Cómo funcionan las hipotecas españolas

Las hipotecas españolas, conocidas como hipotecas, operan bajo las leyes bancarias locales que favorecen el reembolso a largo plazo y opciones de interés fijas o variables.
Para los extranjeros, la mayoría de los bancos españoles principales - como Santander, CaixaBank, Sabadell y BBVA ofrecen productos hipotecarios dedicados a no residentes.

Estructura típica de una hipoteca

• Plazo del préstamo: hasta 20–25 años (los residentes pueden obtener hasta 30).

• Requisito de depósito: 30–40% para no residentes.

• Loan-to-value (LTV): generalmente 60–70%.

• Moneda: típicamente en euros.

Los compradores extranjeros pueden elegir entre:

• Hipotecas a tasa fija, que ofrecen estabilidad a largo plazo.

• Hipotecas a tasa variable, a menudo vinculadas a la tasa de referencia Euribor.

• Hipotecas de tasa mixta, combinando ambas.

Obtén más información sobre la compra de propiedad en España para el marco completo de la compra.

Quién puede solicitar una hipoteca en España

España permite que tanto residentes como no residentes soliciten financiamiento para propiedades, aunque las condiciones varían.

Los solicitantes elegibles incluyen:

• Ciudadanos de la UE y EEE.

• Nacionales del Reino Unido.

• Ciudadanos no pertenecientes a la UE con ingresos estables e historial crediticio.

Criterios clave para la aprobación

Los bancos evalúan tus ingresos, estabilidad laboral y perfil crediticio. La mayoría de los prestamistas requieren:

• Relación deuda-ingreso inferior al 35%.

• Ingreso anual mínimo de €30,000-€40,000 (dependiendo del tamaño del préstamo).

• Historial laboral o de autoempleo consistente durante más de 2 años.

También necesitarás obtener un número NIE (Número de Identificación de Extranjero) - el número de identificación de España para extranjeros antes de solicitar.

Consulta todos los requisitos legales para compradores de propiedades antes de comenzar.

Tipos de hipotecas y tasas de interés en España

Las tasas de interés en España están influenciadas por el Euribor (Tasa de Oferta Interbancaria del Euro).

A principios de 2025, las tasas promedio son:

• Tasa fija: 3.8%–4.2%

• Tasa variable: Euribor + 1.0%–1.5% (aprox. 4.0–4.5%)

Al algunos bancos ofrecen hipotecas verdes o energéticamente eficientes con tasas ligeramente más bajas si tu propiedad cumple con los estándares de sostenibilidad.

Revisa los costos relacionados en nuestra guía sobre impuestos de propiedad en España

📊 Consejo: Usa calculadoras de hipotecas en línea en Habeno

Costos y tarifas al obtener una hipoteca española

Aparte del precio de la propiedad, varios costos adicionales se aplican al adquirir una hipoteca en España.

Los bancos suelen encargarse del impuesto de timbre (AJD) y la formalización del registro tras la reforma de la Ley Hipotecaria de España (2019), que hizo el proceso más transparente y justo para los compradores.

Para los costos totales de compra, consulta el proceso de compra paso a paso

Documentos requeridos y proceso de aprobación

Solicitar una hipoteca en España como extranjero requiere documentación clara para probar tu identidad, ingresos y la fuente de fondos.

Documentos típicamente requeridos:

• Pasaporte y certificado NIE.

• Declaraciones de impuestos recientes (últimos 2 años).

• Nóminas o comprobante de ingresos por cuenta propia.

• Extractos bancarios recientes (últimos 3-6 meses).

• Comprobante de activos o ahorros existentes.

• Contrato de reserva o acuerdo de compra de la propiedad.

Tiempo del proceso de solicitud

1. Pre-aprobación: Envía documentos para análisis preliminar (2-3 semanas).
2. Valoración de la propiedad: Ordenada por el banco (1 semana).
3. Aprobación final: Una vez que la valoración y la evaluación estén completas (1–2 semanas).
4. Firma: La escritura del préstamo se firma ante el notario, generalmente junto con la escritura de la propiedad.

Para una visión legal más profunda, consulta los requisitos legales para comprar propiedades en España

Cómo aumentar tus posibilidades de aprobación

Los bancos españoles son conservadores, especialmente con los no residentes. Mejora tus probabilidades de aprobación:

• Manteniendo bajas las deudas existentes o la deuda de tarjeta de crédito.

• Manteniendo ingresos consistentes a lo largo del tiempo.

• Proporcionando documentación completa en español o traducciones al inglés.

• Ofreciendo un depósito mayor (más del 40%).

• Solicitando conjuntamente con un co-prestatario (cónyuge o pareja).

También puede ayudar trabajar con un corretor de hipotecas especializado en compradores extranjeros, ya que puede negociar mejores tasas y manejar el papeleo directamente con los bancos.

¿Necesitas ayuda? Habla con un asesor hipotecario a través de los socios de confianza de Bostello.

Hipotecas y la Visa Dorada

¿Puedes usar una hipoteca para obtener una Visa Dorada en España?
Sí, pero solo la cantidad no financiada cuenta para el umbral de inversión de €500,000.

Por ejemplo:
Si compras una propiedad por valor de €800,000 y financias €300,000, solo la equidad de €500,000 cuenta para tu elegibilidad para la Visa Dorada.

Muchos inversores combinan ambos - utilizando financiamiento parcial para aumentar el valor de la propiedad o diversificar su cartera.

Lee nuestra guía completa sobre la Visa Dorada en España para más detalles.

Preguntas frecuentes - Hipotecas españolas para extranjeros

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en España?

Sí. Tanto los ciudadanos de la UE como los no pertenecientes a la UE pueden solicitar financiamiento para propiedades en España a través de bancos locales o internacionales.

¿Qué depósito necesito?

La mayoría de los no residentes deben proporcionar 30–40% de pago inicial.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias actuales en España (2025)?

Los préstamos a tasa fija promedian alrededor de 3.8–4.2%, mientras que las tasas variables siguen Euribor +1-1.5%.

¿Cuánto tiempo toma la aprobación de la hipoteca?

Típicamente de 4 a 6 semanas, dependiendo del banco y la documentación.

¿Puedo usar una hipoteca para una propiedad de Visa Dorada?

Sí, pero la cantidad no financiada debe ser al menos €500,000.

¿Qué documentos necesito?

Pasaporte, NIE, comprobante de ingresos, extractos bancarios y contrato de reserva de propiedad.